Vétusté de la peinture en location : qui paie la remise en état ? Calculez la part du locataire

La part du locataire diminue chaque année après la franchise de la grille, jusqu’à disparaître à la fin de la durée de vie de la peinture. Le calculateur applique cette règle à votre bail : saisissez la date de pose de la dernière peinture, la date de sortie, la durée de vie, la franchise et l’abattement annuel de votre grille, puis le coût de la remise en état. Les valeurs proposées par défaut viennent d’une grille publiée par un bailleur social, détaillée plus bas : 7 ans de durée de vie, 2 ans de franchise, 20 % d’abattement par an. Vous pouvez les remplacer par celles de votre bail.

Le locataire prend à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure¹. La vétusté s’entend de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement. Une peinture qui a simplement vieilli ne coûte donc rien au locataire, quelle que soit la durée de son occupation.

La grille de vétusté est facultative : les parties peuvent en retenir une dès la signature du bail, parmi celles que prévoit un accord collectif national ou local, et elle doit fixer au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels². Quand des accords locaux établissent de telles grilles, le locataire peut en demander l’application lors de l’état des lieux. Sans grille, le texte ne fixe aucun barème : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie sert de base, et le désaccord se règle d’abord à l’amiable.

Une grille donne trois nombres par ouvrage : la durée de vie théorique, la franchise, qui est la période sans abattement, et l’abattement annuel appliqué ensuite. Notre exemple vient de l’accord cadre d’un bailleur social daté du 15 mai 2020, qui regroupe peinture, papier peint et toile de verre sur une seule ligne : 7 ans, 2 ans de franchise, 20 % par an³. La durée de vie se compte à partir de la date de pose de la peinture, non de l’entrée du locataire, preuve à l’appui : facture des travaux, documents échangés pendant le bail ou mention « état neuf » de l’état des lieux d’entrée.

Prenons une peinture refaite en septembre 2021, un locataire entré en mars 2023 et parti en septembre 2026. L’âge de la peinture est de 5 ans, parce que la durée de vie court depuis la pose : l’abattement vaut (5 ans moins 2 ans) × 20 % = 60 %, et le locataire supporte 40 % de la remise en état si celle-ci lui est imputable. Compté depuis l’entrée, soit 3 ans et demi, le résultat serait de 80 %, d’où l’importance de la date de pose.

Trois situations laissent 100 % de la dépense au bailleur : l’usure normale, comme une peinture jaunie ou des marques légères, l’âge de la peinture au-delà de sa durée de vie théorique, et les dégradations dues à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. La grille d’exemple distingue d’ailleurs trois niveaux d’usage, et ne s’applique que dans le deuxième.

Le calculateur suppose que la remise en état est imputable au locataire : choisissez « usage normal » et il affiche 0 % pour le locataire, comme la loi le prévoit.

Le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon, à compter de la remise des clés⁴. Chaque retenue se justifie par des états des lieux, des photos, des factures ou des devis. Un retard de restitution majore la somme de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé, et une retenue peut être contestée : un devis lisible, ligné par pièce et accompagné d’un plan coté répond à cette exigence. La page remise en état entre deux locataires décrit le chantier de dix jours qui suit la sortie.

La grille d’exemple traite peinture, papier peint et toile de verre sur la même ligne, avec une durée de vie de 7 ans. D’autres séparent les murs, les plafonds et les revêtements, avec des durées de vie différentes : la ligne à retenir est celle de la grille annexée à votre bail. La page peinture plafond explique le jaunissement et les traces d’eau, et la page papier peint ou peinture compare les revêtements qui se retrouvent sur une même ligne de grille.

Le calculateur est ouvert à tous, quel que soit le lieu du logement. Toise est un peintre Vannes dont les chantiers se limitent à la ville et à son agglomération : si le logement s’y trouve, le bouton « Faire chiffrer la remise en état » emporte le résultat dans le formulaire, avec la surface et les dates. Une peinture d’appartement à Vannes se chiffre ensuite au métré, et le budget peinture en ligne donne la fourchette de chaque pièce. Pour un devis de peinture à Vannes, l’appel suit au moment préféré que vous indiquez, au plus tard le jour ouvré suivant. Les autres situations de bailleurs se retrouvent parmi nos projets de peinture.

Ce calcul donne une répartition indicative, à rapprocher du bail : en cas de désaccord, l’ADIL de votre département peut vous renseigner.

Un locataire a-t-il le droit de refaire les peintures ?

Oui, le rafraîchissement des peintures murales fait partie des aménagements que le locataire peut faire sans accord. Pour une teinte très vive, mieux vaut demander l’autorisation du propriétaire avant ; les transformations importantes, elles, exigent son accord écrit⁵.

Quels travaux sont à la charge du locataire ?

L’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives du décret de 1987 : maintien en état de propreté, menus raccords de peintures et tapisseries, rebouchage de trous quand leur nombre ou leur taille le justifie. La vétusté reste au bailleur.

La vétusté s’applique-t-elle à un logement meublé ?

Oui pour une résidence principale, nue ou meublée : le décret du 30 mars 2016 couvre les deux. Les résidences secondaires et les locations saisonnières relèvent d’autres règles.

Comment prouver la date de la dernière peinture ?

Par la facture des travaux ; à défaut, par des documents échangés pendant le bail ou par la mention « état neuf » portée sur l’état des lieux d’entrée. Sans preuve, la date reste contestable, et le calcul s’appuie alors sur l’âge estimé.